✅ Загальний висновок
Перевірено станом на 14 серпня 2026 року. «Промприлад.Реновація» — реальний діючий інноваційний центр в Івано-Франківську, який поєднує оренду нерухомості, коворкінг, події, освіту, культуру та соціальні програми. За звітом проєкту за 2025 рік, уже ревіталізовано 19 413 м², працював 81 резидент, а 2025 рік став першим роком операційного прибутку. Це підтверджує, що за пропозицією стоїть не лише ідея, а діючий об'єкт.
Але інвестор не купує квадратні метри й не стає прямим співвласником будівлі. При вході від 50 000 грн фізична особа зазвичай отримує частку в новому ТОВ «Промприлад Інвестор». Це ТОВ купує акції корпоративного інвестиційного фонду, фонд володіє 70% холдингу, а холдинг — 100% акцій заводу, на балансі якого, за документами проєкту, перебуває нерухомість. Така багаторівнева структура ускладнює контроль, оцінку частки та вихід.
Дохід і повернення вкладених коштів не гарантовані. Поточна інвестиційна сторінка не містить фіксованої річної ставки, строку або обов'язкового викупу. Презентація 2024 року прогнозувала близько 8% середньої дохідності та 12,9% IRR для інвестора, однак це прогноз бізнес-плану, а не юридичне зобов'язання. Дивіденди планують лише після завершення ревіталізації та рішення органів компаній; дорожня карта III–IV черг тепер тягнеться до 2028 року.
Найважливіші ризики: відсутність гарантованого покупця частки, незрозуміла публічна формула обміну внеску на частку ТОВ, передача широких прав голосу одному керуючому, змішані фінансові результати компаній групи, боргове навантаження заводу, незавершені будівельні роботи та відсутність у відкритому пакеті актуальної консолідованої аудованої звітності й повного переліку застав та обтяжень.
Цей огляд має інформаційний характер і не є інвестиційною рекомендацією. До переказу коштів актуальні договори, структуру власності, податки, права на нерухомість і сценарій виходу потрібно перевірити з незалежними юристом, фінансовим і податковим консультантами.
1. 🧱 Чим займається бізнес
«Промприлад.Реновація» перетворює старий заводський комплекс у центр, де працюють офіси, коворкінг, освітні та культурні організації, майстерні, ресторани, магазини й простори для подій. Доходи мають формуватися з оренди, сервісів, подій і власних бізнесів. Соціальна частина охоплює розвиток нової економіки, урбаністики, сучасного мистецтва, освіти та стійкості під час війни.
За даними проєкту, до початку 2025 року було залучено $23,9 млн капіталу, з них $12 млн після повномасштабного вторгнення, $3,7 млн міжнародної партнерської підтримки та $4,2 млн кредитів. Це заяви самого проєкту, а не незалежне підтвердження прибутковості для окремого інвестора.
2. 🏘️ Продукт для інвестора
Поточний мінімальний внесок для фізичної особи — 50 000 грн. Інвестор вносить кошти до статутного капіталу ТОВ «Промприлад Інвестор» і після державної реєстрації отримує частку в цьому ТОВ. Інвестор не отримує окреме приміщення, земельну ділянку або прямі акції заводу.
Правила інвестування описують ланцюг так:
- ТОВ «Промприлад Інвестор» купує акції корпоративного фонду «Промприлад Інвестмент»;
- фонд володіє 70% ТОВ «Промприлад.Холдинг», ще 30% належать благодійному фонду;
- холдинг володіє 100% акцій ПрАТ «Івано-Франківський завод “Промприлад”»;
- за правилами проєкту, саме завод є власником комплексу будівель.
У правилах сказано, що частка інвестора в ТОВ може дорівнювати або бути меншою за суму внеску. Публічної формули конвертації, актуальної ціни акцій фонду й пояснення, за яких умов частка буде меншою, не оприлюднено. Це потрібно отримати письмово до оплати.
3. 💰 Як будуть витрачені кошти інвесторів
Після покриття витрат ТОВ кошти мають іти на купівлю акцій корпоративного фонду — під час розміщення або на вторинному ринку в пов'язаних компаній. Фонд може вкладати їх у капітал холдингу, надавати проєкту позики, купувати обладнання, фінансувати ремонт і розвиток.
Звіт за 2025 рік повідомляє, що стартували III та IV черги: частину старих корпусів визнано напіваварійними, розпочато демонтаж, тривають земельні та містобудівні процедури. Тому нові гроші можуть працювати не лише в готовій орендній нерухомості, а й у будівництві з ризиком затримок і подорожчання.
4. 📈 Як виплачуються відсотки або дохід
Фіксованих відсотків за договором немає. Операційний дохід накопичується в компаніях групи; холдинг може виплатити дивіденди корпоративному фонду, фонд — спрямувати кошти через ТОВ «Промприлад Інвестор», а ТОВ — виплатити їх учасникам після необхідних корпоративних рішень і податків.
Проєкт пояснює, що після повної ревіталізації планує розподіляти 70% чистого прибутку інвесторам, а 30% — благодійному фонду, соціальній складовій та новим проєктам. Це цільова модель розподілу, а не гарантія суми або дати. У фінансовій звітності корпоративного фонду за 2024 рік дивіденди на акцію та виплачені дивіденди дорівнювали нулю.
Презентація 2024 року містить прогноз: приблизно 8% середньої дохідності та 12,9% IRR для інвестора. Поточна пропозиція не повторює це як фіксовану річну ставку, тому в картці Invest Radar річна дохідність не зазначається.
5. 🔁 Як повертається тіло інвестиції
Фіксованої дати повернення 50 000 грн або іншої вкладеної суми немає. Інвестор може намагатися продати частку третій особі або вийти з ТОВ за процедурою закону і статуту. Правила вимагають повідомити керівництво проєкту щонайменше за 30 днів до продажу та проводити реєстраційні дії за його участю.
Компанія, фонд та інші інвестори не беруть на себе публічного безумовного обов'язку викупити частку. Усі нотаріальні, юридичні й адміністративні витрати при виході покладаються на інвестора. Якщо покупця немає або вартість активів знизилася, продаж може тривати довго або відбутися зі збитком.
6. 📄 Яким договором регулюються відносини
Основні документи — правила інвестування, рішення учасників про збільшення капіталу, персональний договір про внесення додаткового вкладу, статут ТОВ і договір управління корпоративними правами.
Опублікований зразок договору про вклад містить крайній строк внесення коштів 30 вересня 2025 року, а правила затверджені 1 жовтня 2025 року. Станом на дату перевірки сайт далі запрошує інвестувати. Тому підписувати або оплачувати старий зразок не можна: потрібні актуальне рішення про раунд, персональний договір, чинний статут і підтвердження повноважень директора.
7. 🛡️ Гарантія доходу, юридичний супровід і право власності
Незалежної гарантії доходу, страхування внеску або гаранта повернення тіла немає. Правила прямо попереджають, що інвестиція не гарантує дохідності, прибутковість проєкту не гарантована, а ризик збитків несе інвестор.
Юридичний супровід включає реєстрацію частки ТОВ, корпоративні рішення та роботу ліцензованої компанії з управління активами «Прінком». Проте реєстрація частки підтверджує право на ТОВ, а не пряме право на будівлю.
Проєкт заявляє про 100% власність на заводську нерухомість і усунення юридичних ризиків. дані SMIDA підтверджують, що холдинг володіє 100% акцій заводу. Водночас земля площею близько 2 га, за звітом проєкту, орендується на 49 років. Актуальні витяги з Реєстру речових прав по кожній будівлі, кадастрові номери, договір оренди землі, іпотеки та інші обтяження у відкритому інвестиційному пакеті не наведені.
Окремий договір передає одному керуючому, Олександру Токмиленку, право голосувати часткою інвестора з усіх питань на п'ять років з автоматичним продовженням. Керуючий може голосувати за зміну статуту й капіталу та використати, не використати або відмовитися від переважного права. Продати, подарувати або заставити частку без нотаріальної згоди інвестора він не може, однак ризик розмивання та втрати контролю залишається.
8. 🧾 Юридична інформація про компанію та власників
ТОВ «Промприлад Інвестор», код 45957413, зареєстроване 11 вересня 2025 року; директорка — Ольга Пилипів. За реєстровими даними, у 2025 році компанія не мала виручки, отримала 281,3 тис. грн чистого збитку та мала 2,21 млн грн активів. Це новий технічний інвестиційний транспорт, тому власної історії виплат він ще не має.
АТ «ЗНВКІФ “Промприлад Інвестмент”», код 41319558, зареєстроване як корпоративний венчурний фонд; директор — Мар'ян Мартинюк. Управляє активами ПрАТ «Прикарпатська інвестиційна компанія “Прінком”», яка публікує дані ліцензії. За фінансовими даними за 2025 рік, фонд мав 1,035 млрд грн активів і лише 2,01 млн грн чистого прибутку. У примітках за 2023 рік значну частину активів становили позики пов'язаним сторонам, а оцінка непублічних активів залежала від моделей і професійних суджень.
ТОВ «Промприлад.Холдинг», код 42645427, очолює ініціатор проєкту Юрій Филюк. За даними за 2025 рік, холдинг мав 27,2 млн грн виручки, 48,4 млн грн чистого збитку і 782,2 млн грн активів. Юрій Филюк також відомий як засновник платформи «Тепле Місто» та співзасновник 23 Restaurants.
ПрАТ «Івано-Франківський завод “Промприлад”», код 05782912, володіє нерухомістю та продовжує промислову діяльність. За звітністю за 2025 рік, виручка становила 166,3 млн грн, чистий прибуток — 22,6 млн грн, активи — 613,6 млн грн, зобов'язання — 505,5 млн грн. Зобов'язання дорівнювали приблизно 82% активів, що робить боргове навантаження важливим ризиком.
Операційне ТОВ «Промприлад.Реновація», код 41355459, у 2025 році мало 44,0 млн грн виручки, 16,7 млн грн чистого збитку, 64,0 млн грн активів і 141,0 млн грн зобов'язань за реєстровими даними. Заява про перший операційний прибуток може стосуватися EBITDA або іншого периметра групи; у відкритому звіті немає повної консолідованої аудованої звірки між цим показником і збитками окремих компаній.
9. 💬 Відгуки та критика проєкту
У публічному обговоренні на DOU є як позитивні відгуки про діючий простір, коворкінг, кафе й події, так і запитання про затримки, прибутковість, енергостійкість і реальну ціну виходу. Обговорення невелике й анонімне, тому воно показує теми занепокоєння, але не доводить дохідність або порушення.
Аналіз Mind 2021 року оцінював можливу дохідність у 5–6% проти тодішнього прогнозу проєкту 8–9% і строк окупності приблизно 9,5 року. Ці цифри застаріли, але показують, що незалежна оцінка була обережнішою за маркетингову.
У публічних коментарях трапляються серйозні непідтверджені звинувачення. Вони не повторюються тут як факти, оскільки анонімна думка або відео без документів не є доказом. Документована критика цієї пропозиції стосується передусім структури договорів, ліквідності, строків, боргів, оцінки активів і відсутності гарантій.
Окремо у справі №909/559/25 оператор ГТС вимагав від заводу штрафні санкції через затримку робіт. перша інстанція 9 березня 2026 року частково задовольнила вимоги приблизно на 1,32 млн грн разом із судовим збором; у реєстрі є пізніші апеляційні процесуальні документи. Перед інвестуванням потрібна актуальна копія остаточного рішення. Спір пов'язаний із промисловим контрактом заводу, а не безпосередньо з орендною нерухомістю, але впливає на ту саму юридичну особу.
10. 📍 Ключові локації
Основний і фактично єдиний великий актив проєкту розташований за адресою: Івано-Франківськ, вул. Академіка Сахарова, 23. Це центральна міська локація поруч із житловою й комерційною забудовою. Концентрація в одному комплексі спрощує управління, але означає, що пожежа, пошкодження, тривале відключення енергії, проблеми з документами або падіння локального попиту можуть вдарити по більшості доходів одночасно.
Звіт повідомляє про сонячну станцію 360 кВт, генератор і можливість імпорту електроенергії. Це знижує, але не прибирає воєнний та енергетичний ризик.
11. 📊 Аналіз ринку та реалістичність дохідності
Огляд ринку Івано-Франківська за липень 2025 року наводив середню ціну продажу офісів близько $1 125 за м² і середню оренду близько $7,9 за м² на місяць. Це дає приблизно 8,4% валової орендної дохідності до вакантності, ремонту, податків, управління й фінансування.
Проєкт використовує орієнтир $2 000 за м² для відновленої нерухомості з оцінки 2023 року. При оренді $7,9 за м² така вартість означала б лише близько 4,7% валової дохідності до витрат. «Промприлад» може мати премію за локацію, якість, події та змішаний формат, але актуальна незалежна оцінка всього комплексу та фактичний чистий орендний дохід не оприлюднені.
Заявлене зростання капіталізації на 141,5% за шість років відповідає приблизно 15,8% на рік у складному обчисленні. Але це зміна оцінки акцій або активів, а не виплачені гроші; без реального продажу великого пакета вона не доводить ліквідність.
Для порівняння, середньозважена дохідність гривневих ОВДП у червні 2026 року становила 15,05%. Ризик ОВДП інший, а ліквідність і податки відрізняються, проте історичний прогноз «Промприладу» близько 8% не є високою премією за складну та неліквідну приватну інвестицію. Потенційне зростання вартості й соціальний ефект можуть бути додатковою мотивацією, але не гарантують грошового результату.
12. ⚠️ Основні ризики втрати коштів
- Немає гарантії: дохід, дивіденди та повернення внеску можуть бути нижчими від очікувань або нульовими.
- Неліквідність: немає обов'язкового викупу чи публічного ринку часток ТОВ.
- Багаторівнева структура: гроші та прибуток проходять через ТОВ, фонд, холдинг і операційні компанії, кожна з власними витратами та рішеннями.
- Розмивання: формула частки не оприлюднена, а керуючий може голосувати щодо капіталу й переважних прав.
- Будівництво: III–IV черги, демонтаж і дозвільні процедури можуть затриматися або подорожчати.
- Борг і збитки: завод має високі зобов'язання, а холдинг та операційна компанія показали чисті збитки за 2025 рік.
- Оцінка активів: внутрішня вартість непублічних акцій і позик залежить від моделей, припущень і пов'язаних операцій.
- Один об'єкт: більшість нерухомості та операцій сконцентровані в одному комплексі.
- Воєнний і макроекономічний ризик: пошкодження, мобілізація, енергодефіцит, інфляція та девальвація можуть зменшити реальну дохідність.
- Корпоративний конфлікт: інтереси дрібного інвестора, керуючого, благодійного фонду, кредиторів і пов'язаних компаній можуть не збігатися.
13. ✅ Що обов'язково перевірити перед інвестуванням
- Актуальний персональний договір, рішення про поточний раунд і чинний статут ТОВ.
- Точну формулу: скільки відсотків ТОВ і скільки акцій фонду відповідають внеску 50 000 грн.
- Поточну вартість чистих активів фонду, метод оцінки, винагороди та всі витрати.
- Аудовану консолідовану звітність групи за 2025 рік, абсолютний EBITDA, рух коштів і звірку між компаніями.
- Повний борговий реєстр, графік погашення, застави, іпотеки, ковенанти та пріоритет кредиторів.
- Витяги з Реєстру речових прав по всіх будівлях, кадастрові номери, договір оренди землі й обтяження.
- Бюджет та дозволи III–IV черг, резерв на подорожчання і реалістичність завершення до 2028 року.
- Письмові умови виходу: хто може купити частку, як визначається ціна, строки й витрати.
- Чи можна не передавати права голосу, як припиняється управління і як інвестора захищають від розмивання.
- Остаточний статус справи №909/559/25 та інших матеріальних судових і виконавчих проваджень.
14. 🧠 Чи виглядає проєкт привабливим
Як імпакт-інвестиція «Промприлад.Реновація» виглядає змістовно: об'єкт реально працює, має відомих резидентів, міжнародну підтримку, локальний соціальний ефект і вже створену нерухомість. Інвестор, для якого важливі розвиток Івано-Франківська та вплив поряд із фінансовим результатом, може побачити тут цінність.
Як суто пасивна інвестиція для прогнозованого доходу проєкт поки виглядає слабше. Немає фіксованої ставки, строку, гарантії та зобов'язаного покупця; будівництво триває, структура складна, а окремі компанії збиткові або сильно закредитовані. До отримання актуальних договорів, консолідованого аудиту, реєстру обтяжень і чіткої моделі виходу вкладати суму, втрата якої буде критичною, ризиковано.
15. 📞 Контакти проєкту
Офіційна сторінка для інвесторів: promprylad.ua/invest
Email для інвесторів: investment@promprylad.ua
Телефон: +38 (067) 632 78 01
Адреса: 76000, Україна, Івано-Франківськ, вул. Академіка Сахарова, 23.