Avalon × Ready to Fight by Oleksandr Usyk подається як преміальний інвестиційний продукт у курортній нерухомості Балі. У публічних матеріалах фігурують комплекси BUDDHA та TAO, партнерство Avalon Bali Group, Ready to Fight і Ribas Hotels Group, а також акцент на моделі Performance Living — тобто поєднанні житла, сервісу, wellness та спортивної складової. На лендингу Legion Real Estate проєкт продається як об’єкт із капіталізацією +30%, 12% річних і керуванням від Ribas Hotels Group.
Головне для інвестора 💰
За Telegram-матеріалами Legion Real Estate, для конкретного оферу по Avalon × Ready to Fight вказано такий вхід: від $118,078 при 100% оплаті, від $124,638 при 50% оплаті і від $132,300 при 30% оплаті; також там заявлені ROI 12% річних, капіталізація +30% за час будівництва і leasehold 32+30 років.
Але тут є перший важливий нюанс ⚠️ У відкритих офіційних сторінках самого Avalon цифри вже інші. На сторінці BUDDHA вказано від $107,000, projected ROI 15%, occupancy 85%, 130 apartments, leasehold 32+32 years, завершення у 2027 році. На сторінці TAO — від $65,000, projected ROI 16%, 129 apartments, leasehold 25+25 years, також завершення у 2027 році. Тобто ще до договору інвестор бачить, що в різних джерелах умови і навіть сама конфігурація продукту відрізняються.
Як саме бере участь Усик 🥊
У відкритих матеріалах роль Олександра Усика виглядає так: він виступає не як технічний забудовник, а як засновник/публічне обличчя Ready to Fight, через яке в проєкт заходить бренд, спортивна філософія та концепція Performance Living. Офіційний Avalon прямо пише, що в межах партнерства у флагманський проєкт буде інтегровано Usyk Gym, а сам Усик говорить про глобальне просування українського бізнесу та стиль життя, який поєднує спорт, розвиток і інфраструктуру. Лендинг Legion теж подає його участь як “філософію тренувань Усика, втілену в архітектурі”.
Водночас важливо розуміти просту річ: у публічних матеріалах я не знайшов підтвердження, що Усик є власником землі, генпідрядником, забудовником, оператором або юридичним гарантом виплат інвесторам. У відкритій моделі ролі розподіляються так: Avalon — девелопмент, Ribas — операційна модель, сервіс і менеджмент, Ready to Fight / Усик — бренд, концепція, маркетингове та ідеологічне посилення проєкту. Для інвестора це дуже важливо, бо ім’я селебріті не дорівнює гарантії повернення грошей.
Як мають виплачуватися гроші інвестору 📈
На офіційних сторінках BUDDHA і TAO описана схожа схема: спочатку бронювання, потім Memorandum of Understanding, перший внесок, далі безвідсоткова розстрочка до завершення будівництва, після введення в експлуатацію — здача в оренду, залучення орендарів через власну керуючу компанію та quarterly profit payout to investors, тобто квартальні виплати прибутку. Там же вказано notarial registration of the lease agreement with the option for extension. Простими словами: у відкритих матеріалах обіцяють не “разову виплату наприкінці”, а регулярний дохід після запуску орендної моделі.
Але ще один важливий момент ⚠️ На лендингу Legion фігурує формулювання про “гарантований пасивний дохід”, тоді як у офіційному матеріалі Ribas сказано обережніше: це projected operating profitability for the third year of operation is 12–14% per annum. Тобто одне джерело говорить мовою гарантії, а інше — мовою прогнозу на третій рік. Для інвестора це одна з ключових точок перевірки: якщо у договорі немає жорсткої гарантії з механікою відповідальності, тоді “гарантований дохід” у рекламі не варто сприймати буквально.
Як повертається тіло інвестиції 🧾
У відкритих матеріалах я не побачив чітко описаного buyback-механізму або гарантованого повернення тіла інвестиції у фіксований день. Натомість офіційні сторінки Avalon наголошують на двох сценаріях: отримання орендного доходу після запуску і можливість перепродати об’єкт із прибутком на будь-якому етапі, поки комплекс розвивається. Це означає, що модель повернення капіталу тут виглядає як класична модель нерухомості: або ви тримаєте актив і заробляєте на потоці, або виходите через перепродаж. Але це не те саме, що гарантований викуп девелопером.
Яким договором регулюються відносини з інвестором ⚖️
Публічно Avalon показує такий ланцюжок: спочатку MoU, далі нотаріальна реєстрація договору leasehold із опцією продовження. Також сторінки BUDDHA і TAO пишуть, що в ціну входить full legal support. Це добре як сервісна обіцянка, але інвестору все одно треба окремо перевірити: хто є стороною договору, на кого оформлене право на землю, який саме титул використовується, як прописане продовження leasehold, хто відповідає за затримку будівництва та як фіксується порядок виплат.
Що з ринком Балі — і де тут реальні ризики 🌴
Ринок Балі справді сильний: за даними BPS Bali, у 2025 році острів отримав 6,948,754 прямих іноземних туристичних прибуттів, що на 9.72% більше, ніж у 2024 році. Це підтверджує, що попит на острів залишається великим.
Але для інвестора важливі не лише туристи, а й реальна заповнюваність. Офіційна статистика BPS по star-rated hotels показує, що у березні 2025 завантаженість була 46.61%, у червні 2025 — 64.66%, у серпні 2025 — 69.54%, у жовтні 2025 — 64.57%, а у грудні 2025 — 60.88%. Тобто ринок живий, але він не виглядає як стабільні “80–85% у будь-який час” на рівні всієї провінції. Отже, заяви про 80%+ occupancy even off-season треба сприймати як сценарій для дуже вдалого об’єкта, а не як автоматичну норму для всіх.
Ще один великий ризик — перенасичення і конкуренція, особливо в зоні Canggu/Berawa. Horwath HTL та C9 Hotelworks пишуть, що станом на березень 2025 року ринок Bali hospitality-managed residences мав 59 проєктів і 3,643 юніти, а Canggu/Berawa був головним хабом із 39% загальної пропозиції. Той самий звіт прямо попереджає про нескінченний апетит до нових вілл і апартаментів, проблеми з доступом до ринку, обмеження в якості менеджменту й ризик компромісу по ставках. Для інвестора це означає просту річ: хороша локація не рятує автоматично, якщо поруч з’являється забагато схожих об’єктів.
Крім того, навіть сам звіт Horwath прямо називає проблемами Балі перевантажену дорожню інфраструктуру, трафік, зростання кількості нових апартаментів і вілл та прямо пише buyer beware. Тобто незалежний ринок каже те саме, що мав би думати тверезий інвестор: у Балі є попит, але є й перевантаження інфраструктури, а саме Canggu/Berawa уже не “чистий блакитний океан”, а дуже конкурентний кластер.
Юридичні ризики для іноземця 📑
Для іноземного інвестора найболючіше місце в Індонезії — це не дизайн і не маркетинг, а право на землю. Cekindo нагадує, що іноземці не можуть прямо володіти Hak Milik, а зазвичай працюють через Hak Pakai / Hak Sewa / PT PMA. Horwath додає, що саме leasehold історично був одним із головних обмежень Балі для іноземного покупця, причому типовий строк leasehold на ринку часто лежить у діапазоні 25–35 років. У вашому ж PDF прямо сказано, що продовження leasehold можливе, але залежить від умов і може вимагати доплати. Простою мовою: у Балі важливо не те, що вам обіцяють “32+30” чи “32+32”, а як саме це написано в договорі і хто контролює земельний титул.
Регуляторна невизначеність 🚧
У 2024 році Reuters повідомляв про наміри Балі запровадити мораторій на будівництво нових готелів, вілл і нічних клубів у перенавантажених районах через overdevelopment, трафік і тиск на острів. Уже в січні 2025 Skift писав, що губернатор Балі відмовився від повного мораторію, але замість цього пообіцяв stricter control. Для інвестора це не дрібниця: коли правила ринку коливаються між “обмежити” і “не забороняти, але жорсткіше контролювати”, це означає, що регуляторний ризик на Балі реальний, а не теоретичний.
Що з відгуками про проєкт і власників 💬
Я не знайшов великої кількості незалежних верифікованих відгуків саме про Avalon × Ready to Fight від уже завершених інвесторів. Пошукова видача переважно складається з офіційних сторінок Avalon, Legion, Ribas, Instagram/Reels, промо-публікацій та партнерських матеріалів, а не з незалежних розборів або масиву скарг/кейсів виплат. Це не доводить, що проєкт поганий, але показує, що зараз у публічному полі маркетингу більше, ніж незалежної історії виконання саме цього продукту.
Окремо я знайшов поодинокі позитивні відгуки про Legion Real Estate на форумах і review-порталах, але вони не виглядають як достатня база для серйозного due diligence. Їх можна врахувати як сигнал, але не як доказ надійності інвестиції. Для великого чека значно важливіші: договір, документи на землю, темпи будівництва, звітність оператора і факт виконання попередніх проєктів.
Критика проєкту — де інвестор реально може втратити гроші ❗
Розбіжності в цифрах. У різних джерелах різні ціни, різна кількість юнітів, різний leasehold і різна мова щодо дохідності. Це не дрібний маркетинговий шум, а реальний привід вимагати одну фінальну версію умов перед підписанням.
Ім’я Усика може створювати відчуття безпеки, якого юридично може не бути. Публічна роль Усика — бренд, Ready to Fight, концепція, Usyk Gym. Це сильно для маркетингу, але це не те саме, що гарантія повернення капіталу.
Canggu/Berawa — сильна, але вже перевантажена локація. Саме тут зосереджено 39% пропозиції hospitality-managed residences, і незалежний ринок уже бачить проблеми з трафіком та конкуренцією. Якщо проєкт не дасть реальної різниці в сервісі, бренд-премія може не конвертуватися в потрібну дохідність.
Leasehold — це не freehold. Якщо інвестор не розуміє, як працює продовження, хто власник землі і що станеться після завершення строку, він може купити не “вічний актив”, а довгий, але все ж обмежений контракт.
Заповнюваність і ROI можуть бути завищені у презентації. Офіційна статистика Балі по готелях нижча за рекламні 80–85% у більшість місяців 2025 року, тому фактична окупність сильно залежатиме від запуску, команди менеджменту, ціни за ніч і сили бренду після здачі.
Висновок для інвестора 🧠
Цей проєкт не виглядає порожнім хайпом, бо за ним стоять реальні компанії, реальна локація, реальний оператор і логіка branded/wellness product. Але він також не виглядає “безризиковим”, попри дуже сильний маркетинг. Найбільш чесна оцінка така: це цікавий, але не простий інвест-продукт, де головна небезпека — купити історію про бренд і 12% річних, не перевіривши юридичну конструкцію та реальну модель виплат. Якщо договір чіткий, документи на землю чисті, payout model прозора, а сіз отримуєте одну узгоджену версію всіх цифр — проєкт може бути виправданим для інвестора, який приймає ризик Балі. Якщо ж цифри й надалі “плавають” між сайтами, Telegram і партнерами — це привід не поспішати.
Контакти проєкту 📞
Legion Real Estate / проєктний лендинг:
+62 (89) 500-197-6098
+62 (89) 500-197-6144
Avalon Bali Group:
WhatsApp: +62 (812) 4650-27-83
Email: mail@avalonbali.com
Адреса: Jl. Raya Semat No.99x, Kabupaten Badung, Bali 80361
Ribas Hotels Group:
+38 (097) 842-08-34
Email: hello@ribashotels.com