Усі новини

Ризики новобудов Києва: як не втратити інвестицію 🏙️💸

Огляди будівництво Нерухомість Піраміда Перед інвестуванням Інше SCUM Держрегулювання
Ризики новобудов Києва: як не втратити інвестицію 🏙️💸

Київські новобудови обіцяють вищу дохідність, ніж депозити чи облігації. Але за 2018–2025 роки тисячі інвесторів зіткнулися з «замороженими» будмайданчиками, кримінальними провадженнями проти менеджменту й довгими роками очікування ключів. Нижче — чесний, простий до дії гайд у стилі Forbes: факти, уроки й конкретні кроки перевірки забудовника.


1) Ключові кейси: що пішло не так 🧩


  • Банк «Аркада» (2018–2025):

    У серпні 2020 НБУ визнав банк неплатоспроможним; 31 липня 2024 Фонд гарантування завершив ліквідацію. У 2024–2025 прокурори повідомляли про підозри/передачу до суду справ щодо епізодів на 480 млн грн і 110 млн грн — формулюйте як «за даними слідства/прокуратури». LIGA.net+5Національний банк України+5Українські Національні Новини (УНН)+5

  • Укрбуд → Київміськбуд (з 2019):

    Місто поклало на Київміськбуд добудову 18 «укрбудівських» об’єктів; частину ввели, інші лишаються проблемними — прогрес нерівномірний. Kyiv Post

  • Київміськбуд (2024–2025):

    Київрада підтримала докапіталізацію ~2,56 млрд грн через додемісію акцій; у липні 2025 акціонери підтвердили додвипуск. Це має дати ресурс для перезапуску робіт, але реалізація поетапна. LIGA.net+3Interfax-Ukraine+3Українські Новини+3

  • Справи Войцеховського (самобуди):

    Після багаторічних розслідувань у березні 2025 повідомлялося про екстрадицію фігуранта; правоохоронці згадують десятки об’єктів без повного пакета дозволів — ризикова категорія. Babel+1

Висновок: у кожній історії «зради» є спільний знаменник — слабкий due diligence інвестора + непрозора структура фінансування + прогалини контролю.


2) Нові правила гри: що змінює Закон №2518-IX 🛡️


З 10 жовтня 2022 діє Закон №2518-IX про гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомості. Він запроваджує спеціальне майнове право (СМП/SPR) — окремий титул на «майбутню» квартиру/паркомісце, який підлягає держреєстрації. Без реєстрації СМП продажі майбутніх об’єктів — поза законом. Zakon Rada+2Lexology+2

Що це дає покупцю простими словами?

🔍 Видимість: у держреєстрі має бути запис про ваш майбутній об’єкт/секцію.

🧾 Дисципліна: чіткі вимоги до розкриття інформації та договорів.

⚙️ Інтеграція з ЄДЕССБ: дозвільні документи, статуси та ідентифікатор об’єкта можна перевірити онлайн. e-construction.gov.ua+2e-construction.gov.ua+2


3) Форбс-чек-лист перевірки забудовника (15 хвилин реальної роботи) ✅


1. Земля й цільове призначення

Попросіть витяг та кадастрові дані; переконайтеся, що земля під багатоквартирну забудову, без арештів/іпотек. (Витяги про права — у Дії). Diia

2. ЄДЕССБ = дозвіл на будроботи + повідомлення + класи наслідків (СС2/СС3)

Зайдіть у Реєстр буддіяльності → знайдіть об’єкт за адресою/ідентифікатором → звірте дозвіл, замовника, генпідрядника. Якщо дозвіл виданий «вчора», а котловану 2 роки — це червоний прапорець. e-construction.gov.ua+1

3. Спеціальне майнове право (СМП/SPR)

Переконайтесь, що на вашу секцію/чергу зареєстровано СМП і в договорі чітко вказані характеристики майбутнього об’єкта. Zakon Rada+1

4. Хто і як залучає гроші

Просіть схему фінансування: ФФБ/цивільно-правовий договір на майбутній об’єкт, ескроу тощо. Уникайте «креативних» схем із векселями, псевдо-цільовими внесками. LawNow

5. Трек-рекорд 3–5 років

Не рендери — а сертифікати готовності зданих будинків. Порівняйте обіцяні строки зі встановленими фактичними. diam.gov.ua

6. Ринкові ціни ≠ подарунки

Зіставте прайс із ринком у LUN/DOM.RIA: якщо суттєвий «дисконт», з’ясуйте чому. Дешево ≠ безпечно. lun.ua+1

7. Судові реєстри та борги

Пошукайте позови до девелопера/ЖК, провадження, податкові застави — це free-hint у B2B-середовищі.

8. Технічні ризики воєнного часу

Укриття, резервне живлення, графік касових потоків під повітряні тривоги, страхування. (У держкомунікаціях/ЄДЕССБ є загальні орієнтири щодо відкритості даних). Diia


4) Де найчастіше «горять» гроші — і як цього уникнути 🔥


Ранній котлован (ризик ↑)

  • Дешево на старті; − Максимальний регуляторний/технічний ризик.

    Що робити: купувати тільки з СМП, підтвердженим фінансуванням і прозорими метриками касфлоу.

Моноліт/фасади (середній ризик)

  • Більше видимих робіт; − Брак оборотки — головна причина пауз.

    Що робити: вимагайте графік будівництва/платежів, перевіряйте динаміку на ЄДЕССБ щомісяця. e-construction.gov.ua

Після введення в експлуатацію (низький ризик)

  • Сертифікат готовності; − Найвища ціна, але мінімум сюрпризів.


5) Якщо ваш проєкт завис — план дій на 30 днів 🧭


  1. Документи в порядок: підніміть договір, платіжки, листування.

  2. Юридична позиція: оцініть право вимоги/СМП і черговість задоволення претензій. Zakon Rada

  3. ЄДЕССБ-моніторинг: фіксуйте зміни статусів, продовження дозволів, рішення ДІАМ. e-construction.gov.ua

  4. Ініціативна група інвесторів: спільні запити до забудовника/міста; шукайте варіанти ко-фінансування добудови.

  5. Медіація/суд: обирайте стратегію (претензія → позов/колективний позов), готуйте економічну модель добудови для переговорів із містом/підрядником.

  6. План «В»: розгляньте продаж права вимоги/СМП або вхід нового девелопера — але лише після повного аудиту документів.


6) П’ять міфів про київські новобудови 🧠


  • «Державна компанія = гарантія» — ні. Дивіться на капіталізацію, касові розриви, рішення акціонерів і темп відновлення робіт. Interfax-Ukraine+1

  • «Банк-партнер = безризиково» — кейс «Аркади» довів протилежне. Перевіряйте реєстри, а не логотипи. Національний банк України

  • «Низька ціна — це акція» — інколи це сигнал дефіциту грошей. Перевіряйте ринок і документи. lun.ua+1

  • «Самобуд узаконять» — не рахуйте на це. Без повного пакета дозволів — ризик втрати років і грошей. Babel

  • «Навіть якщо заморозять — місто добудує» — інколи так, але довго і не завжди в первісних умовах. Kyiv Post


7) Швидкі посилання для щоденної перевірки 🔗


  • Реєстр будівельної діяльності (ЄДЕССБ) — дозволи/статуси/ідентифікатор об’єкта. e-construction.gov.ua

  • Портал ЄДЕССБ (головна) — карта, аналітика, новини ДІАМ. e-construction.gov.ua

  • Реєстр «старих» дозволів до 06.07.2020 — потрібен для історії об’єкта. e-construction.gov.ua

  • Витяг із Державного реєстру речових прав (Дія) — права, іпотеки, обтяження. Diia

  • Закон №2518-IX — база для СМП/«майбутніх» об’єктів. Zakon Rada


8) Ринок і ціни: як читати «пульс» перед купівлею 📈


Перед підписанням договору проведіть 30-хвилинний «скринінг ринку»:

(а) Динаміка цін/пропозиції у вашому районі (LUN/DOM.RIA) — шукайте аномалії.

(б) Обсяг введення житла по місту — корелює з готовністю підрядників/матеріалів.

(в) Порівняння «ціна/етап»: необґрунтований дисконт на моноліті — гучний сигнал. lun.ua+1


9) TL;DR для інвестора 🧾✨


  • Купуйте лише там, де є СМП у реєстрі і повний пакет у ЄДЕССБ. Zakon Rada+1

  • Перевіряйте схему фінансування і «історію введення» за 3–5 років — не вірте рендерам. diam.gov.ua

  • З обережністю ставтесь до «надто вигідних» цін — дешеве рідко буває безпечним. lun.ua+1

  • Державні/міські компанії теж потребують дью-ділу — стежте за докапіталізаціями та фактичним темпом робіт. Interfax-Ukraine+1

  • Якщо «зависло» — документуйте, об’єднуйтесь і дійте по плану 30 днів (вище).

Для написання відгуку, будь ласка, увійдіть у свій обліковий запис